Archive for October, 2010

OBLICZANIE POWIERZCHNI…

Thursday, October 28th, 2010

JAK POPRAWNIE OBLICZYĆ POWIERZCHNIĘ?

Pytanie:

Jak należy zgodnie z polskim prawem obliczyć powierzchnię użytkową lokalu.

Odpowiedź:

Generalnie w Polsce mamy do czynienia z trzema normami określającymi sposoby obliczania powierzchni i kubatury:

- PN-070 B-02365 z 1970r

- PN-69/B-02360 (kubatura)

- PN ISO 9836 z 1997r.

Normy te, w większości aspektów są ze sobą sprzeczne i liczenie powierzchni naprzemiennie, zgodnie z tymi normami może doprowadzić do znacznych różnic w wynikach. Stąd też istnieje potrzeba jasnego określenia priorytetu w stosowaniu powyższych aktów prawnych. Dodatkowo w polskim prawie nie istnieje obowiązek stosowania polskich norm i teoretycznie istnieje pełna dobrowolność w stosowaniu się do normatywów (z pewnymi wyjątkami).

Jednakże obecnie stosowana praktyka określa w miarę jasno schemat postępowania. Norma PN ISO 9836 jest normą nowszą względem pozostałych i w zamyśle autorów powinna je zastąpić, a zatem metodę obliczania powierzchni powinniśmy brać zgodnie z wytycznymi tej normy. Ponadto Warunki Techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mówią wyraźnie, iż „przestrzeni poniżej 1,9m nie zalicza się do odpowiadającej danemu pomieszczeniu” (norma PN-070… wliczała połowę wartości do powierzchni użytkowej przestrzeni o wysokości 1,4 – 2,2m).

Dlatego też, kierując się normą PN ISO 9836 oraz Warunkami Technicznymi możemy uogólnić: Pomiaru powierzchni użytkowej dokonujemy na poziomie podłogi, w świetle wykończonych ścian, nie doliczając, ani nie odliczając od niej występów, pilastrów, półkolumn, małych wnęk, ościeży drzwiowych czy okiennych. W przypadku poddaszy, do powierzchni użytkowej, zgodnej z podstawowym przeznaczeniem pomieszczenia, dodajemy tylko tą przestrzeń, która ma wysokość w świetle powyżej 190cm. Norma oprócz powierzchni użytkowej wyszczególnia jeszcze inne rodzaje powierzchni jak: powierzchnię usługową, ruchu, konstrukcji, obudowy budynku.

Przywołane akty prawne:

§72 pkt.1; Warunki Techniczne…

PN ISO 9836

arch. Marcin Twardowski

oryginalnie na: http://www.architekci.pl/prawopytania/index.php?id_dzialu=86&id_fragment=10577&od=0&krok=20#art

NOWELIZACJA USTAWY…

Sunday, October 24th, 2010

NOWELIZACJA USTAWY O PLANOWANIU PRZESTRZENNYM.

Z dniem 21.10.2010r wchodzi w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zmienia niektóre punkty ustawy z dnia 27 marca 2003r. Wprowadzone zmiany nie powodują żadnej rewolucji w zakresie planowania przestrzennego, ale mają na celu, ogólnie rzecz biorąc, przyspieszyć proces uchwalania zarówno studium zagospodarowania przestrzennego, planów miejscowych jak i w mniejszym stopniu, zmniejszyć opóźnienia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Kilka zmian w przepisach jest wartych omówienia.

Pierwszą istotną zmianą jaka pojawiła się w nowelizacji jest skrócenie okresu przewidzianego na ogłoszenie o wyłożeniu projektu studium, jak i samego czasu wyłożenia, z odpowiednio 14 i 30 dni do 7 i 21 dni.

Podobne cięcia czasowe dotknęły również procedurę uchwalania planów miejscowych. Obecnie organy uzgadniające projekt planu, mają na przedstawienie opinii lub uzgodnienia czas nie krótszy niż 14 dni i nie dłuższy niż 30dni (poprzednia wersja ustawy nie precyzowała „górnej” granicy czasowej, dolna natomiast wynosiła 21 dni). Zmienił się też okres czasu przewidziany od momentu uchwalenia planu do chwili jego obowiązywania z 30 dni na 14 dni.

Bardzo istotna, zwłaszcza dla przyszłych inwestorów, jest zmiana Art.62., która przewiduje skrócenia maksymalnego czasu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy z 12 miesięcy jakie obowiązywały do tej pory, do 9 miesięcy. Oczywiście pozostają przepisy mówiące, iż wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli:

- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia nie podjęto uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, lub

- w okresie zawieszenia nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Zatem złagodzeniu uległ bardzo bolesny przepis, dający urzędom możliwość zawieszania postępowania na rok czasu, w którym inwestor nie miał praktycznie możliwości kontynuowania procesu inwestycyjnego.

Nowelizacji uległy także przepisy określające zakres merytoryczny opracowań planistycznych, a w szczególności Art. 15. dotyczący planu miejscowego. Od października tego roku, każdy nowo tworzony plan miejscowy będzie musiał precyzować min. takie informacje jak: wskaźniki zagospodarowania terenu, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną ilość miejsc postojowych i sposób ich realizacji na działce, gabaryty obiektów, ale również: usytuowanie budynków względem dróg, kolorystykę i pokrycie dachów.

Tak więc, obecna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z jednej strony uszczegóławia opracowania planistyczne, zawężając jeszcze bardziej pole manewru projektantom, z drugiej zaś mniej lub bardziej wyraźnie, skraca czas potrzebny na ich uchwalenie. Jakość nowych rozwiązań prawnych przyjdzie nam ocenić zapewne za jakieś kilka miesięcy.

Przywołane akty prawne:

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

arch. Marcin Twardowski

oryginalnie na: http://www.architekci.pl/prawopytania/index.php?id_dzialu=86&id_fragment=10606&od=0&krok=20#art

ZMIANA POZWOLENIA NA BUDOWĘ…

Thursday, October 21st, 2010

ZMIANA POZWOLENIA NA BUDOWĘ: DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY CZY PLAN MIEJSCOWY.

Problem:

Dwa lata temu uzyskano decyzję o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego w oparciu o warunki zabudowy. Mimo iż decyzja o pozwoleniu na budowę jest wciąż aktualna i prawomocna, inwestor przed rozpoczęciem budowy zamierza dokonać istotnych zmian polegających na korekcie struktury mieszkań, konstrukcji oraz kubatury budynku, wynikających z aktualnych potrzeb rynkowych. Jednakże w miedzy czasie na danym terenie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w znacznym stopniu odbiegający założeniami, na niekorzyść, od wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy (min. kształt budynku, linia zabudowy, mniejsza ilość kondygnacji). Ze względu na fakt iż istotne zmiany od projektu budowlanego wymagają zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (Art. 36a, Prawo budowlane) względem jakiego aktu prawnego urząd będzie oceniał zmiany: decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie której została wydana prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę, czy względem planu?

Odpowiedź:

Niestety dla inwestora, w takim przypadku urząd powinien uznać obecny stan prawy, czyli rozpatrywać wszelkie istotne zmiany względem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wejście w życie planu, unieważnia bowiem wszystkie wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy z wyjątkiem oczywiście ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanych na ich podstawie. Złożenie natomiast wniosku o zmianę pozwolenia na budowę jest nową procedurą administracyjną i nie może odnosić się do nieważnego stanu prawnego.

Inwestor ma zatem dwie możliwości: Po pierwsze może wybudować budynek zgodnie z projektem budowlanym i warunkami otrzymanego pozwolenia na budowę bez żadnych istotnych odstąpień od projektu, lub też zmienić projekt, ale wówczas musi dopasować go do warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w każdym jego aspekcie. Tyczy się to też sytuacji, w której inwestor rozpoczął już budowę w kształcie i gabarytach z projektu budowlanego i zamierza w trakcie dokonywać istotnych zmian. Jeżeli gabaryty, kształt czy inne parametry techniczne nie będą w zgodzie z zapisami miejscowego planu, projekt zamienny nie powinien zostać przez urząd uzgodniony (mimo różnych, spotykanych  interpretacji tej sprawy w poszczególnych urzędach).

Przywołane akty prawne:

Art. 35 pkt.1; Art. 36a, Art. 49 pkt.1  Prawo budowlane

arch. Marcin Twardowski

tekst oryginalnie na:  http://www.architekci.pl/prawopytania/index.php?id_dzialu=86&id_fragment=10505&od=0&krok=20#art